정부가 '실거주'를 중심축으로 하는 부동산 세제개편안을 발표했습니다.
이번 개편안은 종합부동산세와 양도소득세 개편을 포함하여, 단순히 주택을 보유만 하는 것보다 실제 거주하는 1주택자에게 더 큰 세제 혜택을 제공하는 것이 핵심입니다.
종부세 공제 기준 변경부터 양도세 장기보유특별공제의 거주 중심 재편, 다주택자 한시적 퇴로 개방까지 주요 변화 내용을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
종합부동산세 실거주자 혜택 강화 및 공제 기준 개편
정부는 기존 다주택자와 1주택자 간의 불균형을 해소하고 실거주 목적의 1주택자 부담을 줄이기 위해 종부세 체계를 손질했습니다.
종전에는 강남의 똘똘한 한 채 보유자가 다주택자보다 세금을 적게 내는 구조적 문제가 지적되어 왔습니다.
1세대 1주택자 공제 한도 상향과 거주 여부별 차등 적용
1세대 1주택자의 종부세 기본 공제 기준이 기존 공시가가격 12억 원에서 14억 원으로 상향됩니다.
단, 공시가격 14억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 실제 거주 여부에 따라 공제 혜택이 달라집니다.
실제 거주하는 경우에는 공시가격 14억 원 공제가 유지되지만, 거주하지 않는 비거주 상태라면 공제 한도가 9억 원으로 낮아집니다.
고가 주택 및 초고가 주택 대상 종부세 세율 및 부담 변경
공시가격 21억 원 이상 고가 주택부터 세 부담이 본격적으로 커지며, 공시가격 35억 원 이상 초고가 주택은 세금이 기존 대비 2~5배까지 늘어날 수 있습니다.
세율 체계 역시 기존 1~2주택(0.5~2.7%)과 3주택자(0.5~5%) 구분에서 전체 0.5~5%로 일원화 및 손질됩니다.
높은 구간의 세율 및 시가 대비 공정시가지상가액비율이 함께 오르면서, 종부세 대상자 수는 줄어들지만 대상자의 세 부담은 한층 무거워집니다.
양도소득세 공제 체계의 거주 중심 재편
양도소득세 계산 시 핵심 혜택이었던 장기보유특별공제(장특공)가 '장기거주소득공제(장거공)' 개념으로 전면 전환됩니다.
주택의 단순 보유에 대한 감면을 단계적으로 줄이고 실제 거주 기간에 비례해 혜택을 주는 방향입니다.
장기보유특별공제의 거주 요건 강화 및 공제 한도 축소
기존에는 1주택자 기준 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%의 양도차익 공제를 제공했습니다.
개편안에 따르면 보유에 대한 감면은 단계적으로 축소되어 2029년부터는 보유 공제율이 0%가 되고, 오직 거주기간에 대해서만 연 8%(최대 80%)를 적용합니다.
더불어 공제한도 역시 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계적으로 하향 조정되어 초고가 아파트의 양도세 부담이 크게 늘어납니다.
다주택자 양도세 중과 완화 및 한시적 퇴로 제공
정부는 조정대상지역 내 다주택자의 시장 매물 출회를 유도하기 위해 2년간 한시적으로 양도세 중과를 완화합니다.
원래 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30%의 중과 세율이 기본 세율에 가산되었으나, 이 가산 세율을 한시적으로 크게 낮춰줍니다.
연도별 중과 가산세율 및 원칙 복귀 시점
2주택자의 경우 2027년에 매도할 경우 5%p, 2028년에 매도할 경우 10%p의 가산세율만 적용됩니다.
3주택 이상 다주택자는 2027년 매도 시 10%p, 2028년 매도 시 15%p로 중과 부담이 대폭 줄어듭니다.
다만 이러한 유예 조치는 2년 동안만 적용되며, 2029년부터는 다시 원칙대로 정규 중과 세율이 적용됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 1세대 1주택자인데 주택에 거주하지 않고 임대 중이면 종부세 공제가 어떻게 되나요?
A1. 개편안에 따르면 1세대 1주택자라도 해당 주택에 실제 거주하지 않는 비거주 상태라면 기본 공제 한도가 14억 원이 아닌 9억 원으로 적용되어 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
Q2. 보유만 하고 거주하지 않은 아파트를 팔 때 양도세 공제는 어떻게 달라지나요?
A2. 2029년부터는 양도세 장기보유특별공제에서 보유 기간에 대한 공제율(기존 최대 40%)이 소멸하고 거주 기간(연 8%, 최대 80%)만 반영되므로, 실제 거주하지 않은 주택은 양도세 공제 혜택을 받기 어려워집니다.
Q3. 다주택자 양도세 중과 한시적 완화는 언제까지 적용되나요?
A3. 이번 중과 완화 조치는 2028년까지 2년간 한시적으로 적용됩니다. 2027년과 2028년 매도 시점에 따라 낮아진 가산세율이 차등 적용되며, 2029년부터는 다시 기존 중과 원칙으로 돌아갑니다.
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